Avant d’investir dans l’achat d’un immeuble, on doit analyser un tas de facteurs. Parmi ces facteurs, certains ratios sont très populaires auprès des investisseurs. Dans ce texte, je passerai en revue trois de ces ratios. Nous analyserons d’autres éléments dans des chroniques ultérieures.
Le ratio MRB
L’un des défis auxquels font face les débutants est de retenir tous ces acronymes… Le ratio Multiplicateur de revenu brut (MRB) nous donne une idée de la valeur marchande d’un immeuble. C’est un facteur par lequel on multiplie les revenus bruts annuels.
Par exemple, un MRB de 10 appliqué sur un immeuble générant 100 000 $ de revenus bruts de location donne une valeur marchande de 1 million de dollars à un immeuble.
Si vous désirez utiliser le MRB pour estimer la valeur d’un immeuble, vous devriez calculer un MRB moyen du secteur où se situe l’immeuble et l’appliquer à ses revenus de location.
Le ratio RDE
Le ratio des dépenses d’exploitation est le résultat de la division des dépenses d’exploitation par les revenus bruts. À noter que vous ne devez pas inclure les dépenses reliées au financement (intérêts) ni à l’amortissement pour calculer ce ratio.
Par exemple, si les dépenses sont de 40 000 $ alors que les revenus de location sont de 100 000 $ par année, le ratio est de 40 %. Cet exercice doit être fait immeuble par immeuble.
Le ratio MRN
Ce ratio, Multiplicateur de revenu net, a le même objectif que le MRB, celui d’estimer rapidement la valeur d’un immeuble. À la différence du MRB, vous aurez deviné que les revenus de location en question sont nets des dépenses d’exploitation. Encore une fois, ne pas inclure de dépenses d’intérêt ou d’amortissement dans ce calcul.
Vous devez avoir accès à un certain niveau de détail des dépenses pour travailler avec ce ratio. Vous devez donc utiliser des listes qui donnent ces détails.
Ce ratio aussi doit faire l’objet d’une analyse du secteur où se trouve l’immeuble. Il devrait y avoir une cohérence entre le MRN et le MRB.
Par exemple, si le MRN moyen du secteur est de 18,0 et que l’immeuble dégage 60 000 $ de revenus nets (après dépenses d’exploitation), sa valeur estimée selon le MRN est de 1 080 000 $.
On voit que les valeurs estimées, dans notre exemple, sont relativement cohérentes. Une différence de 8 % sur la valeur marchande n’est pas un drame. D’ailleurs, on ne peut pas s’attendre à arriver « pile » à moins que l’immeuble ait également un RDE égal à la moyenne du secteur, ce qui est loin d’être certain.
On peut ainsi calculer le RDE moyen d’un secteur grâce à la formule suivante :
RDE = (MRN – MRB)/MRN
Dans notre exemple, le MRB est de 10 et le MRN est de 18. Le RDE du secteur est donc égal à :
RDE = (18 – 10)/18 = 44,4 %
Pour s’en convaincre, si on applique 44 444,44 $ de dépenses sur un revenu brut de 100 000 $, il reste donc 55 555,56 $ de revenu net. Une valeur de 1 000 000 $ nous donne une cohérence entre les trois ratios. Si le RDE de l’immeuble est de 40 %, il est donc inférieur à celui de la moyenne du secteur, ce qui peut être une bonne chose.
En fait, le prix demandé nous donnera une idée si on a affaire à un « deal » ou non. Si le prix demandé est de moins de 1 M$, c’est peut-être intéressant. Il faudra faire d’autres calculs plus poussés. Si le prix demandé est de 1,2 M$, vous savez que ce n’est pas une aubaine. Devriez-vous alors passer votre tour ? Pas nécessairement!
À suivre…
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