RAP ou pas RAP ?

Dans le dernier budget fédéral, on nous a annoncé une hausse du plafond du Régime d’accession à la propriété (RAP) de 25 000 $ à 35 000 $ par personne. Est-ce une bonne nouvelle ?

Lorsqu’on parle du RAP, il semble y avoir deux camps qui s’opposent. Alors que le premier « ne croit pas » aux vertus du RAP et trouve que les mesures annoncées sont néfastes, le deuxième accueille bien cette hausse de 10 000 $.

En fait, il faut comprendre que chaque camp a des motifs qui ne reposent pas sur les mêmes bases pour prendre position.

Si on ne parle que de l’aspect « mathématique » du régime, à part certaines situations d’exception, je pense que personne ne conteste le fait qu’il est rentable pour un individu. Rentable dans le sens où un individu s’enrichit davantage en profitant du régime qu’en n’en profitant pas. Je ferai des tableaux détaillés dans une prochaine chronique pour vous en convaincre si ce n’est déjà fait.

Pour les autres, ils sont généralement inquiets pour les personnes bénéficiant du programme. S’ils sont inquiets, ils ne devraient pas l’être dans tous les cas. Dans certaines situations, ils ont raison de se méfier. C’est le cas, notamment, des personnes n’ayant pas « vraiment » les moyens de s’acheter une maison. C’est aussi le cas pour les personnes indisciplinées, quoique ce n’est pas un drame dans leur cas.

Revenons aux personnes qui n’ont pas les moyens de s’acheter une maison. Le RAP ne fait pas de magie. Il faut comprendre que le RAP est véhicule qui crée une « dette ». En fait, une personne « emprunte » des sommes dans son propre REER. Ces sommes doivent être remises dans le REER sous peine de faire l’objet d’une imposition, sur une période de 15 ans.

Au cours des lignes qui suivent, lorsque je parle de cotiser à un REER, il faut évidemment avoir assez de droits de cotisation pour ce faire.

Pour les personnes n’ayant pas de sommes déjà accumulées dans leur REER, une vraie dette peut être contractée auprès d’une institution financière pour cotiser au REER. Lorsque les sommes ont été déposées pour une période d’au moins 90 jours, on peut alors « rapper», se créant soi-même une autre « dette ».

Il y a aussi les stratégies de « double RAP » pour la même personne qui font en sorte qu’un montant de 70 000 $ – avec les nouvelles règles – peut être utilisé par cette personne et son conjoint comme mise de fonds sur une nouvelle propriété. Il s’agit simplement, pour un des deux conjoints, de « rapper » une première fois et d’utiliser les sommes reçues pour cotiser au REER de son conjoint ou de lui prêter l’argent pour qu’il le fasse. Ce dernier peut alors « rapper » à son tour avec de l’argent qui vient de son conjoint.

Si les personnes profitant du RAP n’ont pas les liquidités suffisantes pour s’acheter une maison sans mettre en péril leur budget, ils se tirent dans le pied. S’ils ont contracté un prêt pour investir dans le REER, ce prêt doit légalement être remboursé (de préférence rapidement), en plus du prêt hypothécaire. L’autre « dette » – je la mets entre guillemets parce que ce n’est pas une dette au sens légal – doit également être tenue en compte dans l’équation. Et comme ce n’est pas une vraie dette, elle ne s’éteint pas lors d’une faillite, si jamais les choses tournaient mal…

On comprend donc qu’il n’y a aucun enrichissement instantané avec le RAP. En fait, ce n’est que la fiscalité qui peut aider à titrer profit de ce programme.

Mais soyons positifs!

Il reste la gang d’indisciplinés qui fait peur aux détracteurs du RAP. Ce n’est pas grave. Si ces personnes empruntent pour investir dans leur REER, elles contractent une dette légale qui devra être remboursée. Même les personnes indisciplinées rembourseront cette dette. Si le RAP est fait sans emprunt d’une institution financière (la personne avait déjà assez d’argent sans son REER), le pire qui puisse arriver est qu’elle passe à côté d’opportunités fiscales.

Pour les autres, ceux qui ont réellement les moyens d’acheter une résidence et qui sont capables de suivre un plan de match, le RAP est généralement un véhicule profitable et les mesures annoncées dans le budget fédéral sont une bonne nouvelle.

On peut notamment utiliser le RAP en combinaison avec le CELI pour maximiser les avantages fiscaux ou financiers.

Il faut savoir qu’à un taux de déduction égal au taux d’imposition lors des retraits, une épargne dans le REER équivaut à l’épargne dans le CELI. Mais, justement, ces taux peuvent être différents, particulièrement si un couple a des enfants. En fait, quand je parle de taux d’imposition ou de déduction, je parle des TEMI (taux effectifs marginaux d’imposition) qui incluent, notamment, les crédits d’impôt remboursables dont les prestations pour enfants du fédéral et du Québec.

Dans le cas où les TEMI sont élevés, on a intérêt à cotiser au REER pour avoir une déduction nous permettant de « sauver » beaucoup d’impôt. Par conséquent, il peut être intéressant d’envisager un prêt pour une grosse cotisation au REER, RAP ou pas. Dans ce cas, le jeu de la fiscalité nous enrichit.

Finalement, pour les personnes qui se demandent s’ils elles devraient rembourser le RAP le plus rapidement possible, la réponse est généralement non, à moins de situations exceptionnelles.

Ce texte est un survol très rapide d’éléments qui mériteraient d’être approfondis. Il semble qu’on puisse écrire longtemps sur le sujet. J’ai entendu dire, cette semaine, qu’un étudiant de l’université de Sherbrooke faisait une thèse de doctorat sur le sujet…

Alors, finalement, RAP ou pas RAP ? À vous de choisir votre camp.